Bất động sản là gì? Phân biệt bất động sản với động sản

1. Bất động sản là gì?

Có rất nhiều cách để giải thích khái niệm bất động sản là gì, tuy nhiên không phải cách giải thích nào cũng đúng và đầy đủ. Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015 không đưa ra khái niệm về bất động sản nhưng đã liệt kê rõ các tài sản thuộc bất động sản là gồm:

• Đất đai

• Công trình, nhà cửa được xây dựng gắn liền với đất

• Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà cửa công trình xây dựng

• Tài sản khác theo quy định

Hiện nay ngoài Bộ luật Dân sự giải thích theo hướng liệt kê, các văn bản pháp luật còn lại đều không đưa ra định nghĩa cụ thể cho thuật ngữ bất động sản là gì. Tuy nhiên dựa trên việc liệt kê đối tượng là bất động sản như trên có thể hiểu đơn giản về bất động sản như sau:

Bất động sản là một loại tài sản bao gồm đất đai và các loại tài sản vật chất gắn liền với đất đai.

Xem thêm: Nhân viên kinh doanh bất động sản là gì? Bảng mô tả công việc chi tiết

2. Phân loại bất động sản

Có rất nhiều tiêu chí để phân loại bất động sản, cụ thể:

Phân loại theo quy định trong Bộ luật Dân sự 2015:

Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015 phân loại bất động sản thành 4 loại bao gồm:

• Đất đai

• Công trình, nhà cửa được xây dựng gắn liền với đất

• Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà cửa và công trình xây dựng

• Tài sản khác theo quy định

Đưa ra định nghĩa theo hướng liệt kê và phân loại là một trong những nội dung quen thuộc trong pháp luật Việt Nam. Tuy nhiên khi nhìn vào cách phân loại này có thể thấy được bất động sản đang được nhìn ở góc độ chung nhất, chưa thể hiện được rõ sự phân loại liên quan đến hoạt động kinh doanh. Cách phân loại này cũng chủ yếu dựa trên đặc tính vật chất của bất động sản.

Phân loại dựa trên đặc tính của bất động sản với mục đích sử dụng:

Dựa theo tiêu chí này, bất động sản được phân loại thành:

Bất động sản có đầu tư xây dựng chủ yếu bao gồm:

• Bất động sản nhà ở

• Bất động sản nhà xưởng, công trình dịch vụ, thương mại

• Bất động sản hạ tầng

• Bất động sản làm trụ sở làm việc

Bất động sản không đầu tư xây dựng: chủ yếu là đất nông nghiệp hoặc đất dưới dạng tư liệu sản xuất, có thể kể đến như đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng, đất phòng hộ, đất hiếm, đất làm muối, đất chưa qua sử dụng…

Bất động sản đặc biệt: được hiểu là các công trình thuộc nhóm bảo tồn của quốc gia, các công trình, khu vực là di sản văn hóa vật thể, nghĩa trang, nhà thờ, miếu mạo, đình chùa… Giá trị thị trường của các loại đất thuộc nhóm này là vô cùng thấp.

Trên đây là 2 cách phân loại bất động sản đang được áp dụng phổ biến trong pháp luật và đời sống ở Việt Nam. Biết được các tiêu chí phân loại bất động sản là gì sẽ giúp cho bạn hiểu được các quy định, chính sách hiện tại của Nhà nước trong quản lý và sử dụng bất động sản. Mặc khác, việc hiểu rõ các tiêu chí này cũng sẽ giúp cho những ai có ý định kinh doanh nắm rõ quy định của Nhà nước để đưa ra kế hoạch phát triển sao cho hợp lý, đúng quy định.

Mỗi quốc gia sẽ có cách phân loại bất động sản khác nhau, phù hợp với địa lý và pháp luật hiện hành. Các nhóm bất động sản nêu trên chỉ áp dụng tại Việt Nam, vì vậy bạn cần lưu ý khi kinh doanh hoặc sử dụng bất động sản tại nước ngoài.

Xem thêm: Hướng dẫn cách viết CV KD bất động sản chi tiết nhất

3. Đặc điểm của bất động sản

Muốn thực sự hiểu rõ khái niệm bất động sản là gì bạn cần nắm được các đặc điểm của bất động sản. Bất động sản sở hữu 4 thuộc tính cơ bản như sau:

Tính bất động: Nhìn vào khái niệm bất động sản là gì bạn sẽ biết đây là một loại hàng hóa đặc biệt, chỉ có thể sử dụng và khai thác chứ không thể di chuyển bất động sản đó đến nơi khác. Đất đai là mặt hàng đặt biệt, dù chuyển nhượng hay bán thì chỉ được quyền sử dụng và khai thác tại nơi đó, không thể chuyển đến địa điểm bạn muốn hoặc đang sinh sống.

Tương tự như vậy các tài sản gắn, công trình gắn liền với đất cũng không thể di chuyển. Chính vì vậy, khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai và các loại tài sản khác, các bên không thể trưng bày mà buộc phải giới thiệu thông qua mô tả dưới dạng bản vẽ, hình ảnh hoặc vật mẫu.

Tính không đồng nhất: Khó có thể tìm được hai tài sản giống nhau hoàn toàn, đất đai chỉ có những đặc điểm tương đồng nhau nên giá cả cũng khác nhau. Tính không đồng nhất ngày càng thể hiện rõ trong xã hội ngày nay, khi nhu cầu của con người ngày càng tăng cao.

Muốn hiểu rõ tính không đồng nhất của bất động sản là gì chỉ cần nhìn vào mức giá. Cùng một diện tích nhưng giá của bất động sản có thể khác nhau hoặc cùng một khu vực, diện tích nhưng giá của 2 mảnh đất chưa chắc đã bằng nhau.

Tính khan hiếm và cá biệt: Đặc trưng này của bất động sản xuất phát từ tính khan hiếm của đất đai, do diện tích đất là có hạn và cố định, con người không thể tạo ra diện tích đất mới và cũng không thể di dời chúng. Chính vì điều này khiến cho các loại tài sản, công trình gắn liền với đất cũng mang chung đặc tính này.

Thậm chí theo nhiều nghiên cứu, diện tích đất còn có thể bị giảm mạnh do nhiều nguyên nhân. Diện tích không thay đổi thế nhưng nhu cầu khai thác và sử dụng của con người này càng tăng lên, điều này khiến cho bất động sản có tính khan hiếm, ảnh hưởng trực tiếp đến giá cả trong các hoạt động giao dịch.

Tính bền vững: Đất là tài nguyên thiên nhiên, tư liệu sản xuất đặc biệt, không có tài sản nào thay thế. Ngoài ra, khi sở hữu quyền sử dụng đất đai, bạn còn hưởng những lợi ích khác, trong đó có thời gian sử dụng vô hạn.

Trên đây được xem là 4 đặc trưng cơ bản và nổi bật nhất của bất động sản, ngoài ra còn có một số đặc điểm khác có thể kể đến như:

• Khả năng co giãn của cung bất động sản kém linh hoạt so với tốc độ thay đổi trên thị trường.

• Bất động sản có tính thích ứng, nhờ tính lâu bền mà bất động sản có thể thay đổi công năng nhưng vẫn giữ được các đặc trưng vốn có.

• Mang nặng yếu tố tập quán, phản ánh thị hiếu và tâm lý xã hội. Đây được xem là một trong những loại hàng hóa thể hiện rõ nhất yếu tố này. Nguyên nhân dẫn đến điều này là do bất động sản có phạm vi phân bố rộng, mỗi quốc gia, khu vực sẽ có văn hóa và các tác động khác nhau đến bất động sản.

4. Một số loại hình bất động sản cơ bản

Nắm rõ các loại hình bất động sản là gì sẽ giúp cho những ai đang có ý định kinh doanh hoặc tìm hiểu về thị trường này nắm rõ các thông tin quan trọng. Dưới đây là một số loại bất động sản cơ bản trên thị trường:

Bất động sản đất là loại hình bất động sản được nhiều nhà đầu tư lớn quan tâm và chú ý, bao gồm cả đất dự án, đất trang trại, đất trồng trọt… Loại hình bất động sản này thường được các nhà đầu tư lớn quan tâm, do có tính lâu dài, thậm chí có thể tăng lời nhanh chóng trong kinh doanh.

Bất động sản nhà ở là loại hình quen thuộc hơn cả với hầu hết người dân, do tồn tại ngay trong đời sống hiện nay, bao gồm cả nhà ở xây mới và nhà ở mua lại. Hình thức của bất động sản nhà ở vô cùng đa dạng, có thể sử dụng cho gia đình, cá nhân như căn hộ chung cư, nhà mặt đất, nhà trọ, nhà ở xã hội hay khu căn hộ…

Bất động sản thương mại - dịch vụ cũng là một trong những loại hình bất động sản phổ biến, được xây dựng với mục đích đáp ứng các nhu cầu về an sinh xã hội của dân cư. Bất động sản thương mại - dịch vụ thường bao gồm các tòa nhà như khách sạn, trung tâm thương mại, trường học, văn phòng, nhà hàng, dịch vụ y tế…

Bất động sản công nghiệp là hình thức bất động sản được đầu tư dưới dạng khu công nghiệp, nhà xưởng, kho bãi hay khu đô thị… Loại hình bất động sản này phần lớn sẽ nhận được sự quan tâm hơn cả từ các nhà đầu tư hoặc Nhà nước, thường tập trung ở các khu vực có nền kinh tế đang hoặc phát triển với mục đích thúc đẩy sản xuất công nghiệp.

5. Quy định liên quan đến bất động sản

Mặc dù bất động sản là gì chưa có khái niệm chính thức nhưng các quy định về bất động sản được ghi nhận trong cả các văn bản chuyên ngành như Luật Kinh doanh bất động sản và các nghị định, thông tư hướng dẫn đến các văn pháp luật riêng như Bộ Luật Dân sự, Luật Đất đai và nhiều văn bản khác.

Dưới đây là một số quy định nổi bật về bất động sản mà bạn nên biết:

Quy định về ranh giới bất động sản: Đây là quy định được ghi nhận tại Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015. Trong đó nêu rõ cách xác định ranh giới và chỉ rõ ranh giới này được tính theo chiều thẳng đứng, người sử dụng có thể khai thác trong không gian và lòng đất trong khuôn viên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.

Cá nhân, tổ chức khi sử dụng đất cần nắm rõ quy định này để biết các tiêu chí xác định ranh giới bất động sản là gì, tránh việc sử dụng lấn chiếm, sai ranh giới và xâm phạm vào vị trí sử dụng của người khác. Đồng thời việc hiểu rõ quy định này cũng góp phần giúp cá nhân tổ chức bảo vệ được quyền lợi của mình.

Điều kiện kinh doanh bất động sản là gì?

Nhắc đến việc tìm hiểu các quy định về bất động sản chắc chắn không thể bỏ qua quy định về điều kiện kinh doanh với những ai đang có ý định đầu tư vào loại hình này. Vậy điều kiện kinh doanh bất động sản là gì?

Điều kiện này hiện nay đang được quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, cụ thể:

Thứ nhất, cá nhân, tổ chức phải thành lập doanh nghiệp dựa trên quy định của pháp luật với ngành nghề kinh doanh là kinh doanh bất động sản.

Thứ hai, phải công khai các thông tin sau:

• Thông tin về doanh nghiệp gồm tên, trụ sở, số điện thoại, người đại diện theo pháp luật

• Thông tin về bất động sản đang kinh doanh

• Thông tin về việc thế chấp công trình xây dựng, thế chấp nhà, dự án bất động sản (nếu có)

• Số lượng, loại hình bất động sản kinh doanh

• Số lượng, loại hình sản phẩm bất động sản đã bán, cho thuê, chuyển nhượng và số lượng, loại hình còn đang kinh doanh.

Các thông tin này phải được niêm yết công khai đồng thời tại:

• Trang thông tin chính thức của doanh nghiệp

• Trụ sở Ban Quản lý dự án (áp dụng đối với dự án đầu tư kinh doanh)

• Sàn giao dịch bất động sản (áp dụng với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch)

Các thông tin này phải được liên tục cập nhật kịp thời khi có bất cứ thay đổi nào.

Thứ ba, chỉ được kinh doanh các loại hình bất động sản đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

Các loại bất động sản được kinh doanh

Nhìn vào quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản, cá nhân, tổ chức sẽ thấy hiện nay pháp luật chỉ cho kinh doanh một số loại hình nhất định. Vậy các loại hình mà cá nhân được phép kinh doanh bất động sản là gì và được quy định tại đâu?

Hiện nay, các loại hình bất động sản được phép kinh doanh được ghi nhận tại Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bao gồm:

• Nhà cửa, công trình được xây dựng có sẵn của tổ chức, cá nhân

• Nhà cửa, công trình được xây dựng hình thành trong tương lai của cá nhân, tổ chức

• Công trình, nhà cửa dù là tài sản công nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép kinh doanh (ví dụ nhà ở xã hội sau 5 năm sử dụng)

• Các loại đất nằm trong danh sách được phép cho thuê, cho thuê lại hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng theo quy định của pháp luật

Đây là những quy định liên quan đến bất động sản mà bất kỳ người chủ sở hữu nào cũng cần nắm được, kịp thời tránh những vi phạm trong xây dựng hoặc tranh chấp. Trường hợp không am hiểu pháp luật, bạn có thể tìm đến sự trợ giúp từ luật sư chuyên môn.

6. Phân biệt bất động sản với động sản

Đi kèm với khái niệm bất động sản là gì, rất nhiều người thường nhắc đến động sản. Dù đều được sử dụng để chỉ tài sản trong pháp luật dân sự nhưng về cơ bản đây là hai khái niệm có nhiều điểm trái ngược nhau.

Vậy, sự khác nhau giữa động sản và bất động sản là gì và làm thế nào để hiểu đúng hai thuật ngữ này? Cùng theo dõi bảng dưới đây:

Có thể thấy, so với bất động sản thì động sản có tính linh hoạt hơn khi có thể di dời được, không cố định một nơi mà vẫn giữ nguyên tính năng công dụng. Một số tài sản động sản có thể kể đến như thóc, gạo, trái cây đã hái, đồ mộc, thiết bị, máy móc, tiền bạc, tín phiếu, hối phiếu…

Việc phân biệt sự khác nhau giữa động sản và bất động sản là gì dù không hề phức tạp nhưng lại có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong quá trình xác định thời điểm chuyển giao quyền ở hữu, thủ tục đăng ký trong giao dịch. Ngoài ra đây cũng là căn cứ để xác định thẩm quyền giải quyết đối với tranh chấp liên quan đến tài sản.

Bất động sản là gì là một trong những thuật ngữ vô cùng quan trọng của đời sống. Hiểu rõ khái niệm này cũng như các vấn đề liên quan sẽ giúp bạn bảo vệ tốt nhất quyền lợi của mình.