Thẩm định giá là gì? Các thông tin cần biết về thẩm định giá

1. Thẩm định giá là gì?

Thẩm định giá là gì? Có rất nhiều khái niệm thẩm định giá được phát biểu bởi các chuyên gia khác nhau trên toàn thế giới, bạn có thể tham khảo một số khái niệm phổ biến sau:

• Từ điển Oxford: Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản, là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh.

• Giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth (người Anh): Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định.

• Giáo sư Lim Lan Yuan (người Singapore): Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả những yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.

• Căn cứ theo Điều 4, Luật giá tại Việt Nam: Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

2. Đặc điểm của thẩm định giá

Các đặc điểm cụ thể của thẩm định giá là gì? Dưới đây là những phân tích chi tiết để bạn đọc tham khảo:

2.1. Chủ thể của thẩm định giá là gì?

Chủ thể của thẩm định giá là các cá nhân, cơ quan và tổ chức có chức năng thẩm định giá. Do đó, không phải cá nhân, cơ quan hay tổ chức nào đều có thể thực hiện hoạt động thẩm định giá mà chỉ có các cá nhân, cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá mới có quyền được thực hiện công việc này.

Để có chức năng thẩm định giá thì đầu tiên họ phải là các đối tượng hợp pháp được công nhận năng lực. Khi đó, họ mới được phép hoạt động thẩm định giá. Nếu không có chức năng thì kết quả thẩm định giá sẽ không có giá trị về mặt pháp lý.

2.2. Nội dung của hoạt động thẩm định giá là gì?

Nội dung của hoạt động thẩm định giá là xác định giá trị bằng tiền của tài sản. Nếu định giá là ấn định giá hàng hoá, dịch vụ một cách chủ quan, áp đặt nhằm đưa hàng hoá vào lưu thông trong nền kinh tế thì thẩm định giá là xác định giá trị của hàng hoá đó với nội dung là đánh giá/đánh giá lại hàng hoá phù hợp với thị trường tại một thời điểm hoặc địa điểm nhất định.

Việc xác định giá trị là hoạt động đòi hỏi tính khách quan, độc lập thực hiện dựa trên các tiêu chuẩn về thẩm định giá. Tài sản xuất hiện trên thị trường có rất nhiều đặc tính khác nhau và việc xác định đúng giá trị bằng tiền với đặc tính kỹ thuật được yêu cầu đòi hỏi chủ thể thẩm định giá phải hiểu và nắm bắt đúng thị trường.

2.3. Đối tượng của thẩm định giá là tài sản

Theo Điều 105 Luật dân sự 2015: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Nó bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”.

Điều này có nghĩa là tài sản là khái niệm chung chỉ các vật, quyền thuộc sở hữu của một cá nhân, tổ chức. Vì vậy, những gì có thể được định giá thành tiền đều có thể là đối tượng của thẩm định giá. Tuy nhiên, các tài sản đó cũng phải đáp ứng những điều kiện nhất định như được phép lưu thông trên thị trường, có thể nhận thức được sự hiện diện của tài sản bằng các cách thức nhất định.

Xem thêm: Giá Trị Cốt Lõi Là Gì? Cách Xây Dựng Giúp Doanh Nghiệp Phát Triển Bền Vững

3. Mục đích của thẩm định giá là gì?

Bên cạnh việc nắm vững đặc điểm của thẩm định giá là gì thì nội dung tiếp theo bạn nên quan tâm là mục đích của việc thẩm định giá. Hiện nay, có rất nhiều doanh nghiệp tìm đến các đơn vị thẩm định giá để có thể định giá về tài sản của mình. Vậy mục đích của thẩm định giá là gì?

• Làm cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn ngân sách nhà nước.

• Bán đấu giá tài sản, xét thầu các dự án, thế chấp vay vốn ngân hàng.

• Thực hiện việc hạch toán kế toán và tính thuế của các doanh nghiệp.

• Tư vấn và lập dự án đầu tư, duyệt dự toán các dự án và công trình.

• Chứng minh tài sản khi thực hiện việc đi du học, du lịch, đầu tư định cư nước ngoài.

• Cổ phần hoá doanh nghiệp hoặc chuyển đổi hình thức sở hữu doanh nghiệp.

• Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại, giải quyết và xử lý tài sản tranh chấp trong các vụ án.

• Làm cơ sở tính tiền sử dụng đất để nộp vào ngân sách nhà nước khi nhận giao đất hay thuê đất.

• Mua bán, chuyển nhượng, mua bán xử lý nợ, xử lý tài sản thế chấp, tài sản tồn đọng.

• Thành lập doanh nghiệp, góp vốn liên doanh, giải thể, sáp nhập, chia tách và mua bán doanh nghiệp.

4. Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá là gì?

Khi đã hiểu rõ được khái niệm, đặc điểm và mục đích của thẩm định giá là gì, hãy cùng tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động này. Lĩnh vực thẩm định giá dần khẳng định được chức năng và tính hiệu quả của nó đối với nền kinh tế và từng đối tượng khách hàng. Dưới đây là những yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá:

5. Khi nào cần thẩm định giá?

Sau khi đã tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá là gì thì bạn có biết khi nào cần phải thẩm định giá? Thẩm định giá là xác định giá trị của hàng hoá đó với nội dung là đánh giá hoặc đánh giá lại hàng hoá phù hợp với thị trường tại một thời điểm, địa điểm nhất định.

Việc xác định giá trị là hoạt động rất khách quan, độc lập thực hiện dựa trên những tiêu chuẩn về thẩm định giá. Tài sản xuất hiện trên thị trường với rất nhiều đặc tính khác nhau và việc xác định đúng giá trị bằng tiền với đặc tính kỹ thuật được yêu cầu đòi hỏi chủ thể thẩm định giá phải hiểu và nắm bắt đúng thị trường.

Tài sản là một khái niệm rất chung, nhấn mạnh vào quyền sở hữu hơn là việc xác định nó là cái gì. Tuy nhiên, trên thực tế, thẩm định giá có thể xác định đối tượng được hướng đến chủ yếu là bất động sản, động sản, doanh nghiệp… Như vậy, những gì có thể được định giá thành tiền đều có thể là đối tượng của thẩm định giá. Các tài sản đó cũng phải đáp ứng những điều kiện nhất định như được phép lưu thông trên thị trường, có thể nhận thức được sự hiện diện của tài sản bằng những cách thức nhất định.

6. Vai trò của hoạt động thẩm định giá

Vậy vai trò của thẩm định giá là gì? Thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường, thông qua kết quả thẩm định giá sẽ giúp cho cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp, cá nhân có quyền, lợi ích liên quan đến tài sản có các quyết định đúng đắn trong quản lý kinh doanh và các giao dịch dân sự khác.

Để trả lời cho thắc mắc vài trò của thẩm định giá là gì thì dưới đây là một số phân tích về vai trò của thẩm định giá trong các lĩnh vực và đối với các đối tượng cụ thể:

6.1. Thẩm định giá bất động sản

• Xác định đúng giá trị các nguồn vốn tài sản vào các hoạt động kinh tế, qua đó thúc đẩy bất động sản tham gia vào các giao dịch kinh tế, tháo gỡ những mâu thuẫn về giá giữa các bên tham gia giao dịch dân sự trên thị trường, góp phần làm lành mạnh hoá thị trường và giảm thiểu những rủi ro cho các nhà đầu tư.
• Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia vào những giao dịch về bất động sản.

6.2. Thẩm định giá dự án đầu tư

• Việc thẩm định dự án sẽ giúp nhà đầu tư xem xét, cân nhắc các thông tin trong dự án để loại bỏ những sai sót. Từ đó có căn cứ để chỉnh sửa hoặc bổ sung một cách đầy đủ và lực chọn các dự án có tính khả thi cao nhằm đưa ra quyết định đầu tư chính xác, tránh được lãng phí trong đầu tư và tối đa hoá lợi nhuận mang lại từ hoạt động đầu tư dự án.
• Thẩm định dự án nhà đầu tư biết được các rủi ro có thể xảy ra trong tương lai. Từ đó nhà đầu tư chủ động đưa ra các giải pháp nhằm ngăn ngừa hoặc hạn chế rủi ro một cách thiết thực và hiệu quả nhất.
• Thẩm định giá dự án đầu tư giúp ngân hàng, các quỹ đầu tư, quỹ tài chính của các tổ chức quốc tế,... với chức năng là những tổ chức có thể cung cấp và hỗ trợ vốn đầu tư cho dự án. Thẩm định dự án là một khâu quan trọng trong giai đoạn chuẩn bị cho vay, có ý nghĩa quyết định tới các giai đoạn sau của chu kỳ dự án.

6.3. Thẩm định giá đối với cơ quan Nhà nước

• Việc này giúp các cơ quan quản lý ban ngành của nhà nước nắm được tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh và giá trị của doanh nghiệp để có chính sách quản lý cụ thể đối với từng doanh nghiệp như thu thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế tài sản, và các loại thuế khác.
• Giúp cơ quan nhà nước đưa ra quyết định cuối cùng về việc đưa ra quyết định đầu tư vào dự án, chấp thuận sử dụng vốn đầu tư của nhà nước đối với dự án hoặc cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho dự án.

6.4. Thẩm định giá đối với doanh nghiệp

Vai trò của hoạt động thẩm định giá là gì?

• Thẩm định giá trị doanh nghiệp giúp đưa ra các thông tin quan trọng để các nhà quản trị phân tích, đánh giá trước khi đưa ra các quyết định về kinh doanh và tài chính có liên quan đến doanh nghiệp của mình.
• Giúp các doanh nghiệp có những giải pháp cải tiến quản lý cần thiết nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh, kiểm soát lợi nhuận của doanh nghiệp,...
• Đây cũng là cơ sở để giải quyết, xử lý tranh chấp nảy sinh giữa các cổ đông của doanh nghiệp khi phân chia cổ tức, góp vốn, vi phạm hợp đồng,...
• Là cơ sở cho các cá nhân, tổ chức và công chúng đầu tư đưa ra quyết định mua bán, chuyển nhượng các loại chứng khoán do doanh nghiệp phát hành trên thị trường tài chính, cũng là cơ sở để sáp nhập, chia tách, giải thể, thanh lý, liên doanh,... doanh nghiệp.

6.5. Thẩm định giá tài sản vô hình

• Thẩm định giá tài sản vô hình có vai trò quan trọng trong việc xác định mức giá để các bên thương lượng, giao dịch trong việc mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, quản lý, và xây dựng kế hoạch nâng cao giá trị doanh nghiệp.
• Là cơ sở để xác định thiệt hại, cũng như bồi thường các bên liên quan trong những trường hợp có tranh chấp liên quan đến tài sản vô hình như: Xâm phạm quyền sở hữu trí tuệ, phá vỡ hợp đồng chuyển nhượng tài sản vô hình,...
• Tài sản vô hình có vai trò quan trọng trong việc cung cấp thông tin về giá trị tài sản vô hình để làm cơ sở cho các giao dịch kinh tế, và các hoạt động liên quan.

6.6. Thẩm định giá máy, thiết bị

• Xác định đúng giá trị máy, thiết bị, tháo gỡ các mâu thuẫn về giá giữa các bên tham gia giao dịch dân sự trên thị trường, góp phần làm lành mạnh hoá thị trường và làm giảm thiểu rủi ro cho các nhà đầu tư.
• Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia vào các giao dịch máy, thiết bị.

Xem thêm: Kinh Doanh Thương Mại Là Gì? Tương Lai Rộng Mở Với Thu Nhập Rủng Rỉnh

7. Các phương pháp thẩm định giá

Trong lĩnh vực thẩm định giá, thẩm định viên sử dụng 3 cách tiếp cận phổ biến để đi đến kết luận giá trị của tài sản bao gồm: Cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập. Ngoài ra, cách tiếp cận hỗn hợp được kết hợp từ cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận từ chi phí cũng được các thẩm định viên sử dụng trong từng trường thẩm định giá cụ thể. Tương ứng với các cách tiếp cận là các phương pháp thẩm định giá:

• Cách tiếp cận từ thị trường tương ứng là: Phương pháp so sánh.

• Cách tiếp cận từ chi phí là: Phương pháp chi phí tái tạo, phương pháp chi phí thay thế.

• Cách tiếp cận từ thu nhập là: Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu.

• Cách tiếp cận hỗn hợp là: Phương pháp thặng dư, phương pháp chiết trừ.

Để lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp, thẩm định viên luôn phải căn cứ vào:

• Mục đích thẩm định giá;

• Đặc điểm của loại hình tài sản thẩm định giá;

• Mức độ sẵn có, độ tin cậy của các thông tin, số liệu thu thập trên thị trường.

Một tài sản có thể có nhiều phương pháp thẩm định giá khác nhau, do đó mỗi phương pháp thẩm định giá cho ra một mức giá chỉ dẫn, hoặc nhiều mức giá chỉ dẫn. Các mức giá chỉ dẫn sẽ được thẩm định viên xem xét, phân tích, và thống nhất để tìm ra một mức giá ước tính cuối cùng của tài sản thẩm định.

Hy vọng với những thông tin mà job3s cung cấp trên đây đã giúp bạn phần nào hiểu được thẩm định giá là gì. Trong quá trình thẩm định giá tài sản cho các mục đích khác nhau, chủ thể cần chú ý phải thực hiện các thủ tục cần thiết, quan trọng.